130 家を建てなくなった日本人？ - 新設住宅戸数の減少

1. 新しく家を建てる人が減っている！？

前回まで、日本の物価比率について着目してみました。

日本の物価比率を決める際の、食品や、建設など、一部極端に価格が高いものもありますが、全体としては極端に高い物価比率から、現在ではやや高めながらも先進国平均並みまで下落しているという事がわかりました。
他国と比較して相対的にモノの値段が下がっている、あるいは高い物価比率を維持できなくなっているようです。

名目上の価格は下がっていても、実質的に豊かになっていれば良いのではないか、というご指摘もあるかと思います。

今回は、日本経済の実質的(数量的)な変化がわかる指標として、新設住宅の統計データを見てみましょう。

図1 新設住宅 戸数・床面積 推移
(建築着工統計調査 より)

図1は建築着工統計調査から、長期の新設住宅の戸数と合計床面積の推移データです。

戦後1950年あたりから急激に増加し、1972年頃をピークにして一度急落して上下した後、1997年あたりから急激に減少しています。
よく見ると、1984年あたりからバブルとともに急上昇し、バブル崩壊とともに急減している様子も見て取れますね。

新設住宅の戸数のピークは1973年の191万戸です、直近では91万戸ですので実に半減している状況ですね。
日本人は新しい家を建てなくなった、ともいえるかもしれません。

2. 持家や貸家の新設数が減少

図2 新設住宅 戸数 利用関係別
(建築着工統計調査 より)

図2はもう少し詳細な、利用関係別の新設住宅戸数の推移データです。
それぞれの区分は次のように説明されています。

持　　家： 建築主が自分で居住する目的で建築するもの
貸　　家： 建築主が賃貸する目的で建築するもの
給与住宅： 会社・官公署・学校等が、その社員、職員、教員等を居住させる目的で建築するもの
分譲住宅： 建て売り又は分譲の目的で建築するもの

このグラフをみると、特徴が分かれるようですね。
持家は1970年代後半から、趨勢的に右肩下がりで減っている状況です。
貸家は1971年と1988年に2つのピークがありますが、現在はピークからかなり減少しています。

一方で、分譲住宅は1973年まで急増した後、多少のアップダウンはありますがある程度一定した推移をしています。
特に分譲の一戸建て(いわゆる建て売りなど)はずっと一定しているのは興味深いですね。

日本経済の転換点である1997年と、直近の2019年の新設戸数の変化を見てみましょう。

日本 新設住宅 戸数
　　 1997年→2019年
総　　数： 139万→91万 (-48万)
持　　家： 48万→29万 (-19万)
貸　　家： 53万→34万 (-19万)
分譲(一戸建)　　： 14万→15万 (+1万)
分譲(マンション)： 21万→12万 (-9万)

この20数年で3割以上も新設住宅が減っています。
持家に至っては、4割の減少です。
一方で、分譲の一戸建てはむしろ若干のプラスです。

3. 家が小さくなった！

図3 新設住宅 1戸あたり平均床面積
(建築着工統計調査 より)

合計床面積と新設住宅戸数の合計から、1戸あたりの平均床面積を算出したグラフが図3です。

平均床面積は、1980年頃にかけてどの区分でも増加を続けています。
1980年を機に貸家が、1986年を機に給与住宅が減少・停滞していますね。

持家は1996年の140.6m2をピークに減少しています。
分譲マンションは2001年の94.9m2をピークに減少傾向ですね。

興味深いのは分譲の一戸建てです。
新設戸数は横ばいでしたが、平均床面積もずっと横ばいですね。
近年では随分と持家との差が縮まっているようです。

1997年と直近の2019年とで、平均床面積の変化を比べてみましょう。

日本 新設住宅 平均床面積
　　1997年→2019年
総　　合： 93.1→ 82.7 (-10.4)
持　　家： 139.6→119.1 (-20.5)
貸　　家： 52.5→ 47.4 (-5.1)
給与住宅： 71.9→ 65.6 (-6.3)
分譲(一戸建)　　： 104.0→103.9 (-0.1)
分譲(マンション)： 85.4→ 71.5 (-13.9)

やはり持家の減少が大きいですね。
一方で分譲の一戸建はほとんど変わっていません。
分譲マンションや給与住宅、貸家も相応に減少しています。

総合すると、住む家が総じて小さくなっているという事が言えそうです。

核家族化や単身世帯の増加が進み、1戸あたりの居住人数が減っている事もあるでしょうし、単純に建築費を抑えるためになるべくコンパクトな住居を志向するといった事も考えられそうですね。

4. 日本の新設住宅の特徴

今回は、建築着工統計から、日本人の住宅事情について着目してみました。
1990年代後半から、家を建てる人が少なくなり、建てる家も小さくなっている事がわかりました。

丁度、サラリーマンの平均給与が下がったのと同期して、家も売れない、あるいは小さくなっているようにも見受けられます。
住宅は、結婚や出産を機に購入する人が多いですね。
つまり、若い世代の人数が減っている事もあると思いますが、更に低所得化する事で購入が減っている事も考えられそうです。

1戸あたりの平均床面積が減少傾向なのも、その事を如実に物語っているのではないでしょうか。

皆さんはどのように考えますか？

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